Coût du logement social à la Réunion
Conférence de presse du mercredi 31 mars 2021
Le mercredi 31/03/2021, une conférence de presse sur l’étude du logement social à la Réunion s’est déroulée avec Elan, La CAPEB, la Chambre des Métiers et de l’Agriculture ainsi que la région Réunion.
Les objectifs de l’étude lancée en mars 2018 :
- Appréhender de manière claire et approfondie la formation des prix dans le secteur du logement social entre bailleurs sociaux et entreprises de construction.
- Faire émerger des solutions et des outils permettant aux entreprises et aux artisans du bâtiment de pratiquer des prix justes les maintenant dans une saine compétition économique et commerciale : déterminer les leviers permettant de pérenniser un modèle économique viable et « gagnant-gagnant » entre bailleurs sociaux et entreprises du BTP.
Les conclusions tirées de l’étude du logement social à la Réunion
- La construction de logements sociaux est un enjeu social et économique crucial à double titre : d’une part, en raison d’une forte demande et d’autre part, des nombreux emplois et acteurs économiques dépendants de ce secteur.
- Le contexte concurrentiel, dans un marché en tension du fait d’une production de logements en forte baisse, ne permet pas de dégager des prix à la hauteur de la réalité des coûts de revient, ce qui fragilise les entreprises de construction et notamment les TPE et artisans. Et ce d’autant, que la part croissance des études et du foncier dans le coût – entre 20 à 40% du coût total – contribue à diminuer de manière significative la part dédiée aux travaux, qui devient une variable d’ajustement, à cout d’opération fixe.
- Le coût de construction total par logement reste constant quelques soient les situations géographiques (Hauts, Mi-pentes, Littoral), pour les raisons suivantes :
- La tension foncière est particulièrement accrue pour les opérations engagées sur le littoral et les mi-pentes, où la densification du littoral et des mi-pentes a un impact sur le coût de la charge foncière.
- Les opérations des Hauts, comparativement moins impactées par le coût du foncier, sont cependant plus impactées par le coût des études plus conséquent dans les Hauts que dans les mi-pentes et le littoral, en raison notamment de topographies contraignantes.
- A noter également que le process de mise en œuvre d’une opération de logement social (hors VEFA), conduit à définir son plan de financement, alors que les coûts définitifs de construction ne sont pas encore connus; ce qui dans le contexte ci- avant explicité, pose de manière récurrente des problèmes pour rentrer dans le budget défini.
- Avant l’expérimentation engagée dans le cadre de cette mission, aucun sous détail de prix n’avait été demandée pour des opérations de logement social, contrairement aux pratiques pour les constructions d’infrastructures, permettant ainsi de comprendre la décomposition des prix et d’identifier les possibles origines « des offres anormalement basses ».
Les suites à donner et les préconisations
- Contractualiser les plans de financement après l’évaluation des coûts de construction, sur la base de prix de référence, en cohérence avec la réalité des configurations de travaux à réaliser, assurant ainsi aux entreprises de la construction et notamment les artisans d’être rétribuées en tenant compte de la réalité des coûts de revient.
- Pour les opérations des Hauts, définir une meilleure productivité des études et proposer des modes constructifs adaptés pour produire plus rapidement, moins cher et de manière plus durable.
- Pour les projets dans la zone littorale et des mi pentes, s’assurer d’un niveau de densité des projets en cohérence avec le poids de la charge foncière.
- Proposer un processus de construction d’une grille de sous-détail de prix, afin
d’appréhender la réalité du coût de revient, établie en référence à la chaîne de production des artisans et non pas à partir du marché ou du budget restant à allouer à la construction ! - Pérenniser la démarche d’analyse des SDP par la mise en place des 7 recommandations sur les sous détails de prix (cf page 15 doc de synthèse ci-dessous) afin d’apporter plus de transparence pour la formation des prix au bénéfice des maitres d’ouvrage et des entreprises, et d’alimenter ainsi l’observatoire des prix de la construction du logement social (CF PLOM 2021 – 2022 AXE 3 mesures 3.1.1)
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