Inspira Lab, plateforme d’immobilier et de services innovante

Inspira Lab, plateforme d’immobilier et de services innovante

Le Groupe Elan a été mandaté courant 2017 par INSPIRA, Syndicat Mixte de la Zone Industrialo-Portuaire de Salaise/Sablons, pour une mission d’élaboration du mix-marketing et ses déclinaisons en actions visant la mise sur le marché de l’offre Inspira en 06/2018.

DECLINAISON EN ACTIONS VISANT LA MISE SUR LE MARCHE DE L’OFFRE INSPIRA

Nous avons construit avec lui une démarche partenariale permettant de requestionner le positionnement d’INSPIRA et la stratégie de programmation de l’espace et au-delà la trajectoire de tout un territoire autour des nouveaux enjeux de développement économique :

  • Renforcer la communication autour des rôles du syndicat mixte : connecteur, médiateur, conducteur et accompagnateur
  • Créer une communauté autour d’une culture/destination
  • Informer et construire un discours pour le réseau de distribution (SM, CCI, agence de développement) et les ambassadeurs
  • Soutenir l’ancrage local
  • Développer une offre immobilière adaptée aux différents stades de développement des entreprises cibles
  • Créer une plateforme mutualisée de services à l’innovation industrielle et accompagnement de projets collaboratifs
  • Déployer une offre de services adaptée

Un accompagnement sur mesure, agile et ouvrant de nouveaux champs de réflexion avec conception, programmation et dimensionnement d’INSPIRA LAB, une plateforme d’immobilier et de services.

LES AMBITIONS D’INSPIRA LAB

Le foncier commercialisé aux nouvelles activités sur INSPIRA, 88 ha, et les entreprises actuelles nourrissent cette trajectoire immobilière et de services, et réciproquement, la trajectoire porte les ambitions et la valeur ajoutée à l’offre INSPIRA. En soutien de la trajectoire d’INSPIRA, c’est donc une trajectoire d’un parcours immobilier y intégrant les principes d’agilité et de pragmatisme, dans une véritable stratégie d’offre.

Le projet d’immobilier d’entreprise INSPIRA LAB est élaboré en prenant en compte une vision stratégique à long terme du développement de l’espace INSPIRA : un living lab grandeur nature. Il s’agit de la première étape d’une démarche en trois temps qui a pour objectif de construire une trajectoire immobilière et de services qui rendra plus attractif le foncier INSPIRA.

Le Cube - visuel avant/après
  • Une trajectoire de développement qui réponde aux objectifs de parcours résidentiel des entreprises avec une plateforme de services mutualisée et adaptée aux 5 stades de progression (préincubation, incubation, création, développement, croissance)
  • Un dimensionnement intégrant des principes d’agilité et de pragmatisme
  • Un positionnement géographique en cohérence avec le positionnement de la Maison de Projet et permettant d’assurer un parcours résidentiel continu

ET POUR LA SUITE ?

Le projet d’aménagement du site sera structuré suivant deux axes :

  • Un premier axe piéton Est/Ouest déjà existant et matérialisé par la circulation de desserte de la maison de projet.
  • Un deuxième axe piéton à créer du Sud au Nord, de la voirie publique au fond de la parcelle. Il sera l’axe structurant de l’ensemble des projets immobiliers du foncier dédié à l’opération.

Ce premier axe met en relation la maison de projet au nouveau projet INSPIRA LAB.

Le second axe structure le parcours des entreprises dans le temps : d’INSPIRA LAB au foncier dédié à l’immobilier dédié dans une temporalité ultérieure.

Le tout permettra de débloquer 800 à 1200 m² de surface de plancher d’immobilier et de services sur une parcelle de 10 700 m² aménageable en 3 temps.

Un appel à projet a été passé début 2021, aspirant à une remise des offres définitives fin juin 2021. Plus d’information sur le site https://www.espace-inspira.fr/

Extrait de la lettre de recommandation réalisée par Jean-Pierre Barbier, président d’Inspira :

Nous avons construit avec le Groupe Elan, une démarche partenariale permettant de requestionner le positionnement d’Inspira, la stratégie de programmation de l’espace, et au-delà, la trajectoire de tout un territoire autour des nouveaux enjeux de développement économique en termes de filières à privilégier et de services à développer. Un accompagnement sur mesure, agile et ouvrant de nouveaux champs de réflexion avec conception, programmation et dimensionnement d’Inspira Lab, une offre d’immobilier et de services.
Pour ces raisons, nous avons été totalement satisfaits par la réalisation de cette mission d’AMO au long court, qui a répondu aux besoins du syndicat mixte et de ses partenaires, le Groupe Elan sachant faire preuve d’écoute, d’agilité, de créativité et de dynamique prospective apportant de vraies valeurs ajoutées.

Coût du logement social à la Réunion

Coût du logement social à la Réunion

Conférence de presse du mercredi 31 mars 2021

Le mercredi 31/03/2021, une conférence de presse sur l’étude du logement social à la Réunion s’est déroulée avec Elan, La CAPEB, la Chambre des Métiers et de l’Agriculture ainsi que la région Réunion.

Les objectifs de l’étude lancée en mars 2018 :

  • Appréhender de manière claire et approfondie la formation des prix dans le secteur du logement social entre bailleurs sociaux et entreprises de construction.
  • Faire émerger des solutions et des outils permettant aux entreprises et aux artisans du bâtiment de pratiquer des prix justes les maintenant dans une saine compétition économique et commerciale : déterminer les leviers permettant de pérenniser un modèle économique viable et « gagnant-gagnant » entre bailleurs sociaux et entreprises du BTP.

 

Le Cube - visuel avant/après
Le Cube - visuel avant/après

Les conclusions tirées de l’étude

  • La construction de logements sociaux est un enjeu social et économique crucial à double titre : d’une part, en raison d’une forte demande et d’autre part, des nombreux emplois et acteurs économiques dépendants de ce secteur.
  • Le contexte concurrentiel, dans un marché en tension du fait d’une production de logements en forte baisse, ne permet pas de dégager des prix à la hauteur de la réalité des coûts de revient, ce qui fragilise les entreprises de construction et notamment les TPE et artisans. Et ce d’autant, que la part croissance des études et du foncier dans le coûtentre 20 à 40% du coût total – contribue à diminuer de manière significative la part dédiée aux travaux, qui devient une variable d’ajustement, à cout d’opération fixe.
  • Le coût de construction total par logement reste constant quelques soient les situations géographiques (Hauts, Mi-pentes, Littoral), pour les raisons suivantes :
    • La tension foncière est particulièrement accrue pour les opérations engagées sur le littoral et les mi-pentes, où la densification du littoral et des mi-pentes a un impact sur le coût de la charge foncière.
    • Les opérations des Hauts, comparativement moins impactées par le coût du foncier, sont cependant plus impactées par le coût des études plus conséquent dans les Hauts que dans les mi-pentes et le littoral, en raison notamment de topographies contraignantes.
  • A noter également que le process de mise en oeuvre d’une opération de logement social (hors VEFA), conduit à définir son plan de financement, alors que les coûts définitifs de construction ne sont pas encore connus; ce qui dans le contexte ci- avant explicité, pose de manière récurrente des problèmes pour rentrer dans le budget défini.
  • Avant l’expérimentation engagée dans le cadre de cette mission, aucun sous détail de prix n’avait été demandée pour des opérations de logement social, contrairement aux pratiques pour les constructions d’infrastructures, permettant ainsi de comprendre la décomposition des prix et d’identifier les possibles origines « des offres anormalement basses ».

Les suites à donner et les préconisations

  1. Contractualiser les plans de financement après l’évaluation des coûts de construction, sur la base de prix de référence, en cohérence avec la réalité des configurations de travaux à réaliser, assurant ainsi aux entreprises de la construction et notamment les artisans d’être rétribuées en tenant compte de la réalité des coûts de revient.
  2. Pour les opérations des Hauts, définir une meilleure productivité des études et proposer des modes constructifs adaptés pour produire plus rapidement, moins cher et de manière plus durable.
  3. Pour les projets dans la zone littorale et des mi pentes, s’assurer d’un niveau de densité des projets en cohérence avec le poids de la charge foncière.
  4. Proposer un processus de construction d’une grille de sous-détail de prix, afin
    d’appréhender la réalité du coût de revient, établie en référence à la chaîne de production des artisans et non pas à partir du marché ou du budget restant à allouer à la construction !
  5. Pérenniser la démarche d’analyse des SDP par la mise en place des 7 recommandations sur les sous détails de prix (cf page 15 doc de synthèse ci-dessous) afin d’apporter plus de transparence pour la formation des prix au bénéfice des maitres d’ouvrage et des entreprises, et d’alimenter ainsi l’observatoire des prix de la construction du logement social (CF PLOM 2021 – 2022 AXE 3 mesures 3.1.1)